Để sang tên Sổ đỏ trước tiên phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Trường hợp đã chuyển nhượng nhưng chỉ có giấy viết tay nếu muốn sang tên phải thực hiện theo thủ tục sang tên Sổ đỏ khi mua bán bằng giấy viết tay dưới đây.
Từ 01/7/2014, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đất hoặc cả nhà và đất phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Trước ngày 01/7/2014 một số trường hợp chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay (không công chứng hoặc chứng thực) vẫn có hiệu lực.
Xem chi tiết tại: Thủ tục cấp Sổ đỏ khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay.
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, trừ trường hợp theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.
* Chuyển nhượng, tặng cho từ ngày 01/7/2014 đến nay
Trường hợp áp dụng: Quy định dưới đây áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho đất đã có giấy chứng nhận từ 01/7/2014 đến nay mà các bên không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Đối với trường hợp đất đã có giấy chứng nhận mà các bên không công chứng hoặc chứng thực và đăng ký biến động thì theo quy định đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng (bên bán) dù tiền bên mua đã trả xong. Do vậy để tránh rủi ro như tranh chấp, các bên cần chủ động thực hiện theo quy định sau:
Bước 1. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 3. Nộp hồ sơ sang tên
Xem chi tiết tại: Thủ tục sang tên Sổ đỏ: Toàn bộ những hướng dẫn mới nhất
* Chuyển nhượng, tặng cho trước ngày 01/7/2014
Việc chuyển nhượng, tặng cho đất xảy ra trước 01/7/2014 rất phổ biến, tùy thuộc vào từng trường hợp mà có quy định khác nhau, cụ thể:
Trường hợp 1: Chuyển nhượng, tặng cho khi chưa có giấy chứng nhận
Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận theo thủ tục cấp lần đầu mà không công chứng hoặc chứng thực và nộp hồ sơ sang tên gồm:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
Xem chi tiết thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu tại: Thủ tục cấp Sổ đỏ khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay
Như vậy, trong những trường hợp trên vì chưa có giấy chứng nhận nên được cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện.
Trường hợp 2: Chuyển nhượng, tặng cho mà có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng
Theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục sang tên.
Theo đó, để được cấp giấy chứng nhận thì người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế trong trường hợp trên phải thực hiện theo thủ tục sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận
Bước 2: Giải quyết yêu cầu
- Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).
- Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương nếu:
+ Không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới.
+ Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Bước 3. Trả kết quả
Kết luận: Trên đây là thủ tục sang tên Sổ đỏ khi mua bán bằng giấy viết tay. Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho đất từ ngày 01/7/2014 đến nay mà chưa sang tên thì các bên nên thực hiện thủ tục sang tên theo các bước như: Công chứng hoặc chứng thực, kê khai thuế, lệ phí và nộp hồ sơ sang tên.